Если квартирой владеет несколько собственников, то ее продажа может стать проблемой при условии, что один из них против этой процедуры. Такой вариант реализации имущества имеет особенности и нюансы, которые нужно учитывать при подготовке и дальнейшей продажи недвижимого имущества.

Права владения квартирой

В том случае, когда недвижимостью владеет несколько человек, их права на имущества могут относиться как к совместной, так и к общей долевой собственности.

При совместной собственности граждане имеют равные права на квартиру, и при этом их доли не выделены. Такой вариант наиболее распространен между супругами при оформлении брачных отношений.

При общей долевой собственности за каждым собственником закрепляется конкретная доля владения. Этот вариант возможен при разделе имущества между супругами в судебном порядке, получении наследства с указанием конкретных долей наследников, приватизации.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Проведение операции по продаже квартиры, которой владеют несколько собственников, зависит от того, в какой собственности находится имущество:

· если квартира находится в совместной собственности, то супруг или супруга должны быть согласны на проведение сделки по купле-продаже недвижимости. Если кто-то из них не согласен на реализацию квартиры, продать можно будет только при выделении долей при судебном разбирательстве;

· если квартира находится в общей долевой собственности, то полная ее продажа возможна в случае, когда все собственники согласны на проведение сделки по купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый из собственников имеет право продать свою долю в квартире, даже если другие лица не планируют совершать этот процесс.

Важно! При продаже доли квартиры ее собственник изначально должен предложить купить ее другим совладельцам, поскольку они имеют преимущественное право приобретения указанной доли. Если все откажутся, тогда можно спокойно продавать третьим лицам.

Документы для продажи квартиры или ее доли

Если при совместной собственности один из супругов отказывается давать согласие на продажу квартиры, то изначально можно обратиться в суд для выделения долей в натуре. При этом нужно собрать такой пакет документов:

1. исковое заявление;

2. паспорт;

3. документы, устанавливающие право собственности на квартиру;

4. квитанция об оплате госпошлины;

5. заключение эксперта о возможности выделения доли в квартире.

После того, как по судебному решению будет выделена доля, ее нужно закрепить через Росреестр, а затем уже можно реализовывать. Долю можно будет выставить на продажу, но в первую очередь нужно предложить супругу (супруге), поскольку именно они имеют преимущественно право приобретения доли. При этом им самим зачастую выгодно приобрести долю, если они не планируют продавать свою часть, и таким образом могут стать владельцем всего объекта недвижимости.

Для продажи третьему лицу доли в квартире, находившейся в совместной собственности, необходимо собрать и подготовить такие документы:

· договор купли-продажи доли;

· акт приема-передачи доли в квартире;

· правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка из ЕГРН);

· уведомление второго собственника о продаже доли в квартире и его письменный отказ от выкупа;

· паспорта участников сделки.

Важно! Договор купли-продажи должен быть заверен нотариусом.

Если квартира находится в общей долевой собственности, то пакет документов аналогичен, как и при совместной собственности, однако необходимо получить от всех собственников письменный отказ от приобретения доли.

Особые нюансы при продаже доли в квартире

При продаже доли в квартире нужно учитывать особые моменты:

1. если один из собственников не согласен продавать свою долю, то его нельзя заставить сделать это через суд. В принудительном порядке реализация доли может быть только в случае возбуждения исполнительного производства, когда собственник доли отказывается добровольно исполнять решение суда. Таким образом, если один из собственников не согласен продавать квартиру, то реализовать имущество как объект не получится - можно лишь продать его долю;

2. выделение доли и ее последующая продажа - затратное мероприятие, поскольку необходимо заплатить госпошлину при выделении доли, экспертизу о возможности выделения доли, а также оплатить услуги нотариального оформления документов, риелторского сопровождения и государственной регистрации сделок с недвижимостью;

3. при уведомлении совладельцев о продаже доли в квартире нужно прописать, на каких условиях планируется реализация, и особенно - по какой стоимости. Если совладельцы откажутся от приобретения доли, то собственник не может в последующем продавать ее по более низкой стоимости, чем указано в извещении;

4. у совладельцев имущества есть 30 дней на то, чтобы согласиться или отказаться от покупки доли в квартире. В том случае, если они никак не отреагируют на предложение, это считается согласием на продажу доли;

5. при продаже доли в квартире в некоторых случаях нужно заплатить НДФЛ в бюджет государства.